住宅工事をする建設会社の依頼先の選定
私たち建築設計事務所は、住宅の設計をすると工事を依頼する建設会社を選定します。特に施主さんから特定の建設会社の指定がなければ、数社を選定して見積り依頼を出します。通常は3から5社程度になります。
見積を出してもらうと2,500万円ぐらいの住宅でも500万円ぐらいの金額の開きは出ます。時には1,000万円近くも金額差が出るときもあります。
見積の差額分で、充分建築設計事務所の設計監理代はなるでしょう。（建設会社さんごめんなさい）
なぜ、そんなに建設会社により金額差が出るのか？
- 建設会社の利益率が違うことが多いです
- 営業マンなどの営業経費が違う
- 展示場、ショールーム経費が必要 などが考えられます。
- 建材の購入コストが違う
などが上げられます。
また時期により決算に近い、手持ち大工さんが現場から上がってくる、
近くに工事現場がある（監督経費が節減できる）があります。
また、意外にあるのが「設計事務所の住宅を手がけて、施工作品を持ちたい。」があります。
依頼する建設会社設定の上で大切なこと
- 住宅の施工実績があること
- 住宅に精通した監督さんがいること
- 会社として信頼感があること
- 設計事務所の住宅を手がけたことあること
- 何より、住宅に熱意があること
私の事務所では、提出していただいた工事見積書の内容を精査し、適正価格の把握をしています。建設会社の選定は会社や見積書を精査した内容を施主さんにご説明し、依頼する建設会社は施主さんと相談して選定しています。
・ 建設会社の大きい会社小さい会社
住宅を施行する建設会社は、多くは地元の建設会社になります。建設会社の大きい会社は見積もりが高いか？小さい会社が安いか？はどちらとも言えません。
規模の大きな建設会社は、納入建材会社の価格が安いなどの理由で安い場合あります。
大きい建設会社の場合、管理体制や書類作成などしっかりしている会社多いです。最近はＩＳＯを取り入れている会社は、工事着手前に見積もりを提示するなど、しっかりしているように思います。
・ 建設会社の成り立ち
社長さんが大工さんから建設会社を起こした、住宅や不動産の営業から会社を起こした、現場技術者から起こしたなどあります。小さい会社の場合、代表の人柄は大切です。住宅に熱意のある方や代表が建設技術者であった方が良さそうです。
社長さんが大工さんから建設会社を起こした会社は、住宅に熱意のある会社や木にこだわりある場合多いです。新しい技術への対応を確認したい。
住宅や不動産の営業マンから建設会社を起こした会社は、社長のワンマンの会社が多そう。設計や現場より社長の意向で物事が決まることが多い。
現場技術者から起こした会社は設計者上がりの場合デザインにこだわりがあって、工事現場経験ある場合工事管理がしっかりしている会社は会社ごとに特徴あります。
住宅を手がける建設会社のタイプ
・ ローコスト住宅を主に手がける会社
一般的に、手間がかかりすぎるので、私たち建築設計事務所の住宅の施工はしたがりません。ローコスト住宅を目指すには設計や現場の人件費を安くする必要あります。できる限り手間がかからないようにする必要あります。工事後トラブルの多いのはこのタイプの会社が多い。設計や現場の担当者の担当件数は多いので、細部まで目が行き届かない。会社により社員や技術者の力量の差が多い。
・ 住宅専門の建設会社
最近は技術力,デザイン力、現場体制、完成した住宅の質が高い会社も多くなりました。が会社により差が大きいと言えます。意外に工事管理をする監督さんの経験や力量が低かったりする場合あります。
こちらも設計や現場の担当件数が多い会社あり。
レベルの高い会社の場合、私たち建築設計事務所も工事の依頼をします。モデルハウスを持ったり、宣伝広告に力を入れていたり、自社設計（外注もあり）でデザインに力を入れている会社は提示金額が高い傾向にあります。
設計や施工の担当者の担当件数がものすごく多い会社多い。（ほとんど）
設計者は設計が終わると、工事に関与しなことが多いので、施工時に施主さんと行き違いになりこととあります。
最近、「できれば設計事務所の関与を避けたい」との意向の会社あり。
・ ゼネコンの地場の建設会社
ゼネコンとは総合建設業を言います。おおむね住宅以外のビルやマンション、公共建築、不動産などを手がける会社で、中には土木工事まで施工する会社あります。以前はこうした会社を建設会社と呼んでいましたが、最近は住宅専門の会社が増え、総合建設会社に住宅依頼するケースが少なくなっています。
住宅部門を充実させている会社もあります。
特徴としては、デザイン力が少し弱いが工事管理体制はしっかりしている会社があります。建材メーカーや下請けの価格が安いため、提示金額が思ったより安い会社あります。造成など土木工事を伴う場合、意外と安くできる場合あり。
・ ホームページの見栄えの良い会社
建設会社の中でもホームページの見栄えが良い会社が増えてきました。訪問するとホームページの印象と違う場合もあります。私の事務所が設計監理した住宅を掲載している建設会社もあります。（設計者を明記していただきたいです）
・ 大手のハウスメーカー
私たち建築設計事務所が余りお付き合いのない会社になります。数年前、施主さんのお身内の方の依頼で、大手住宅メーカーさんに建ててもらう住宅の基本設計と材料選定見積もり管理しました。支店経費、研究費、人件費、宣伝広告費、展示場費がかかりますので金額は当然高くなります。
ほとんどの営業の方は「坪50万円から」といわれますが、「始まりが50万円、以後いくらでもなります」が正しいのでは。「坪50万円から」とは敷地状況が考慮されてなく、素の状態の住宅であり、物言えば金額表示はアップしていく感じです。予算が厳しい場合、設備機器などショールーム巡りをして機器採用は価格的に厳しい。（表示価格にて購入なら可能）
設計デザインは思ったより制限があります。構造等の確認申請を簡素にするため、ほとんどが型式認定を得ているため、設計上出来ないなこと多かったです。パンフレットのデザインは別途設計仕様が多かった。
設計や施工の担当者の担当件数がものすごく多い会社多い。（ほとんど）
設計者は設計が終わると、工事に関与しなことが多いので、施工時に施主さんと行き違いになりこととあります。
ちなみに、住宅展示場のモデルハウスには設計能力の高い設計士が、設計時間をものすごくかけています。
また、下請け施工職人も高いレべルの方が施工されます。
